주택임대차와 주택임대차보호법에 의해 보호받기(전세,월세계약시 확인해야할 사항)

주택임대차와 주택임대차보호법에 의해 보호받기(전세, 월세계약 시 확인해야 할 사항)

 

인생을 살아가면서 내집이 없을 때는 남의 집에서 살아야 하고, 내 집이 있더라도 남에게 전월세를 줘야 하는 경우가 있습니다. 요즘 깡통 전세도 많고, 더더군다나 전세보증금을 사기를 당하는 경우도 많이 있습니다. 열 명의 포졸이 한 명의 도둑을 못 잡는다는 말이 있듯이, 정말 사기를 치는 사람한테는 당할 수밖에 없습니다. 저도 살면서 금전거래를 하고 했지만 진짜 나쁜 놈들이 너무 많은 세상입니다. 더군다나 대한민국은 참으로 사기꾼들에게 관대한 나라라는 게 느껴지는 게 거의 2억을 사기를 쳐도 초범이니깐 징역 1년 6개월 밖에 살지를 않더라고요. 그 돈에 죽는 사람도 있고, 정말 몇 사람이 고통을 받는데 그 사람은 어차피 안 갚을 거니깐 그냥 살고 나오면 되더라고요. 또 살고 나오면 더 사기범이 되어서 남의 돈에 눈독을 들이는 거 같습니다.

 

각설하고, 오늘부터는 살아가면서 꼭 알아야할 주택임대차에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다. 임대차의 종류와 임대차 계약의 갱신 및 종료, 보증금의 회수 등 꼭 필요한 법에 대해서 포스팅을 하고자 하니, 한번 읽어보시고 대략적으로라도 알고 계시면 향후 발생할 피해를 조금이라도 줄일 수 있을 거 같습니다.

 

▦ 타인 주택의 이용 형태

 

1. 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네가지로 구분할 수 있습니다.

 

  1) 전세권 : 전세금을 주고, 전세권등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법(법률상 의미 : 전세권)

 

  2) 전세(미등기 전세) : 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법. 우리 흔히 알고 있는 전세는 이 전세를 말하는 것입니다.(법률상 의미 : 임대차)

 

  3) 반전세 또는 월세 : 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법(법률상 의미 : 임대차)

 

  4) 사글세 : 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법. 이 사글세는 지역에 따라서    있는 곳이 있고, 없는곳도 있습니다.(법률상 의미 : 전세권)

 

 

2. 전세권과 임대차

 

  1) 전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좆아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에

대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

 2) 임대차

• 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데 흔히 전세권설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다.
• 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 주택임대차보호법에 따라서 특별하게 보호해주고 있습니다.

  3) 전세권과 임차권의 비교

• 전세권은 물권이며, 임대차는 채권입니다.
• 전세권은 등기가 필수요소이지만, 임대차는 선택적으로 할 수 있습니다.
• 전세권은 전세금의 지급이 필요하며, 보증금 또는 월차임 지급이 필요합니다.
• 전세권은 임대인의 동의 없이 양도 및 전대가 가능하지만, 임대차는 임대인의 동의가 필요합니다.

물권과 채권에 대해서 간략하게 설명하자면 물권은 물건을 직접 지배하며, 모든 타인에게 권리를 주장할 수 있으며, 양도가 자유롭고, 동일한 내용이 양립할 수 없는 게 물권입니다. 따라서 동일한 채권이 존재할 수 있는 채권보다도 훨씬 강력한 권리입니다.

 

오늘은 다른 사람의 주택을 이용할때의 종류에 대해서 알아보았습니다. 보통 전세를 할 때 전세권 설정을 하면 가장 좋은 방법이지만 임대인이 허락을 해주지 않을 때도 있고, 비용(통상 3억 원의 전세권설정 시 들어가는 비용이 법무사비용 포함해서 대략 100만 원 내외)도 들어가기 때문에 많이 꺼려들 하고 있습니다. 물론 전세에서 전입신고, 점유, 확정일자를 받으면 강력하게 보호되는 점도 있기 때문에 전세권 설정을 기피하고 있습니다. 하지만 위에서 말씀드렸다시피 보호받을 수 있는 권리 중 전세권(물권)이 가장 강력하다는 것은 알고 계시는 게 좋고, 또한 사정상 전입신고를 하지 못하여 대항력을 가질 수 없는 경우나 전세금이 고가인 경우에는 비용을 들여서라도 전세권 설정을 하시는 게 많은 도움이 되실 거 같습니다. 

 

다음에는 모두들 궁금해 하시는 임대차 보호법과 주택 임대차 계약 전 확인해야 할 사항 등에 대해서 알아보겠습니다.