토지 및 건물 소유권 보존등기에 대해서 확실하게 알아보기!!

토지  및 건물 소유권 보존등기에 대해서 확실하게 알아보기!!

토지 소유권 보존등기란 무엇인가?

토지 소유권 보존등기란 토지 소유자의 신청에 의해 미등기의 토지에 처음으로 행해지는 소유권등기를 말합니다. 토지 소유권은 정당한 이익이 있는 번위 내에서 토지의 상하(지면, 공중, 지하)까지 인정이 됩니다.

 

토지 소유권 보존등기의 신청

1. 토지 소유권 보존등기의 신청인

미등기토지의 소유권 보존등기는 단독으로 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다.

• 토지대장, 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
• 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자
• 수용(收用)으로 인해 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
• 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정함)

토지 소유권 보존등기의 신청기한

1. 소유권 보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 소유권 이전계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 보존등기를 신청해야 합니다.

• [부동산등기법]에 의해 소유권 보존등기를 할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날
• 계약을 체결한 후 [부동산등기법]에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날

2. 위반 시 제재

등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율을 적용한 부분에서 1천 분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다.

 

 

토지 소유권 보존등기 신청 시 제출서류

1. 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

   신청인의 소유권을 증명하는 서류

 

1) 토지대장등본이나 임야대장등본

※ 판결 및 확정증명
판결에 의해 소유권을 증명한 경우에 한하여 요구되며, 해당 법원에서 판결문 및 확정증명원을 발급받을 수 있습니다.

2) 신청인의 주소를 증명하는 서면 - 주민등록 등(초) 본

※ 법인등기사항증명서
 법인의 경우에는 주민등록등(초) 본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.
 법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용 등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

※ 주민등록번호가 없는 경우 제출서류
ㅇ 부동산등기용등록번호증명서
 부동산등기용 등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.
 주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용 등록번호를 부여받을 수 있습니다
√ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시
√ 주민등록번호가 없는 재외국민 : 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관
√ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관
√ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인 : 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)
√ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

3) 취득세 납부 고지서

• "취득세"란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다.
•  "지방교육세"란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다.
• "농어촌특별세"란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다.

2. 은행을 통해 준비해야 할 서류

1) 등록면허세영수필확인서

 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 받아와서 은행에 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 

2) 국민주택채권의 매입

• "국민주택채권"이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다.
• 등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다.
• 국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다.

등기종류	시가표준액	지역	매입률
토지 소유권 보존등기	시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만	서울특별시 및 광역시	시가표준액의 25/1,000
		그 밖의 지역	시가표준액의 20/1,000
	시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만	서울특별시 및 광역시	시가표준액의 40/1,000
		그 밖의 지역	시가표준액의 35/1,000
	시가표준액 1억원 이상	서울특별시 및 광역시	시가표준액의 50/1,000
		그 밖의 지역	시가표준액의 45/1,000

※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만 원으로 합니다. 다만, 1만 원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천 원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만 원으로 하고, 그 단수가 5천 원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다.

 

※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.

 

토지 보존등기 시 국민주택채권 매입금액

Q. 저는 서울시 소재 시가표준액 8,745만원인 토지의 보존등기를 하려고 합니다. 제가 국민주택채권을 매입하면서 내야 하는 금액은 얼마인가요?    A. 1) 시가표준액 8,745만원인 이 토지는 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만이고, 서울에 위치해 있으므로, 매입률은 시가표준액의 40/1,000입니다.   따라서 8,745만원 × 40/1,000 = 350만원(3,498,000원은 5,000원 이상이므로 1만원으로 절상)입니다.       2) 국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망) 이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 350만원의 10%인 35만원입니다. 35만원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

 

3) 대법원등기 수입증지의 구입

■대법원등기 수입증지(등기 신청 수수료)

• 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다.
• 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
• 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

■토지 소유권 보존등기 한 건당 대법원등기 수입증지

• 서면방문신청: 15,000원
• 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
• 전자신청: 10,000원
• 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다.